Verbouwen in een apotheek die u huurt?

Als u uw apotheek huurt, sluit u daarvoor een handelshuurcontract af met de verhuurder. Dat betekent dan ook dat er een specifieke wet (de 'handelshuurwet') van toepassing is die aangeeft wat uw rechten en verplichtingen zijn, en dit ook als u verbouwingen doet aan het pand.Als huurder kunt u perfect afspraken maken met uw verhuurder over de werken die u aan het pand wil uitvoeren. Als de verhuurder ermee akkoord gaat, is om het even welke verbouwing toegelaten. Vergeet dit akkoord niet op papier te zetten, kwestie van discussies naderhand te vermijden. U kunt dit al doen in het huurcontract zelf of in een later op te maken addendum aan het contract. Weet wel dat de verhuurder zou kunnen vragen dat u hem een kopie bezorgt van de plannen en het lastenboek van de verbouwing. Hij zou eveneens kunnen vragen om zelf ook toezicht te mogen houden op de werken, dat u een verzekering afsluit voor de werken en diens meer.U kunt ook zonder zo'n akkoord met de verhuurder een aantal werken doen aan het pand. U moet dan wel aan een aantal voorwaarden voldoen. Zo is het vooreerst nodig dat de werken nuttig zijn voor de uitbating van uw apotheek. De werken hoeven integendeel niet noodzakelijk te zijn. Verder moeten de werken gebeuren in de lokalen die voor uw beroepsactiviteit worden gebruikt. Werken in de privéruimtes komen dus niet in aanmerking. De verbouwing die u wil doen mag bovendien de veiligheid, de salubriteit en de esthetische waarde van het gebouw niet in het gedrang brengen.In de wet staat ook een begrenzing qua bedrag dat deze verbouwingen mogen kosten. Meer bepaald mag de kost van de verbouwing drie jaar huur niet te boven gaan. Hierbij is de huurprijs die geldt op het ogenblik van de aanvraag bepalend. Hou er rekening mee dat u deze voorwaarde niet kan omzeilen door de verbouwingswerken bijvoorbeeld gefaseerd aan te pakken en ervoor te zorgen dat u bij elke fase binnen de toegelaten grenzen blijft.U moet de verhuurder voorafgaandelijk op de hoogte brengen van uw voornemen om deze werken te doen. Doet u dat niet, dan kan de verhuurder, via de vrederechter, u verplichten om de werken stop te zetten.Meer bepaald moet u hem verwittigen via een aangetekende brief of een gerechtsdeurwaardersexploot. U moet verder aan de verhuurder ook de plannen en de bestekken van de werken bezorgen. Uw verhuurder kan zich vervolgens verzetten tegen het uitvoeren van de werken. Hij heeft daarvoor dertig dagen de tijd. Ook hij moet hiervoor een aangetekende brief of een gerechtsdeurwaardersexploot gebruiken. Reageert hij niet binnen deze termijn, dan wordt hij geacht zijn toestemming te geven voor de werken. Verzet uw verhuurder zich, dan bent u opnieuw aan zet. Wil u dan de werken toch doen, dan moet u op uw beurt binnen de dertig dagen naar de vrederechter stappen. Die heeft dan het laatste woord. Hij kan u toelaten de werken (of een deel ervan) te doen, hij kan u verbieden om de werken te doen of ze koppelen aan een aantal voorwaarden.Tijdens de werken moet u als huurder een aantal verplichtingen naleven. Zo moet u er rekening mee houden dat de verhuurder en de eigenaar toegang hebben tot de werken. Zij kunnen ook bv. een architect of aannemer langs de werf sturen om de werken na te kijken.De uitvoering van de werken gebeurt verder op uw risico. Als er bij de werken iets misgaat riskeert u daar dus voor aansprakelijk te worden gesteld. De verhuurder of de eigenaar kan ook eisen dat u uw aansprakelijkheid verzekert, alsook die van de verhuurder en van de eigenaar uit hoofde van de werken. De verhuurder kan verder vragen dat u bewijst dat u een verzekering afsloot en dat u de verzekeringspremies betaalde. Als u op de aanmaning om dit bewijs te leveren niet reageert kan de verhuurder de werken via de vrederechter laten stopzetten.U kunt in het huurcontract meteen ook overeenkomen of de verhuurder u bij het einde van de huur al dan niet een vergoeding moet betalen voor de werken die u liet doen aan het huurpand. Die kunnen immers een meerwaarde betekenen voor het onroerend goed van de verhuurder. Zulke afspraken zijn perfect geldig. Weet wel dat de meeste verhuurders niet bereid zullen zijn om ook maar iets te betalen voor de werken die u liet doen en dat zo zullen willen opnemen in het huurcontract. Alles is echter een kwestie van onderhandelen.Als er in het huurcontract geen afspraken staan over de eventuele vergoeding die de verhuurder u bij het einde van de huur moet betalen, dan moet een onderscheid worden gemaakt naargelang de werken gebeurden met akkoord van de verhuurder (of cfr. de wettelijke voorwaarden om werken te mogen uitvoeren) dan wel dat dit niet gebeurde.In het eerste geval mag de verhuurder niet eisen dat u de werken 'wegneemt' en het pand herstelt in de oorspronkelijke toestand. Als u zelf de werken ook niet wegneemt ( de verhuurder kan zich daar trouwens wel tegen verzetten) moet de verhuurder u een vergoeding betalen. Die is gelijk aan, ofwel de waarde van de materialen plus het arbeidsloon, ofwel de meerwaarde van het goed. De verhuurder kan tussen deze twee vergoedingssystemen kiezen.Deed u werken zonder toelating van de verhuurder ( of zonder de wettelijke voorwaarden na te leven om verbouwingen te mogen doen) dan kan de verhuurder het herstel in de vroegere staat, ofwel het behoud van de uitgevoerde werken eisen. Hij moet u in dit laatste geval geen vergoeding betalen. De verhuurder kan eventueel ook een schadevergoeding aan u vragen als hij kan bewijzen schade te hebben geleden.